Was man beim Kauf einer gebrauchten Immobilien beachten sollte
Eine gebrauchte Immobilie zu kaufen hat viele Vorteile. Man kann sich das Haus anschauen, die Nachbarn bereits kennenlernen und man muss den Bau nicht begleiten. Dennoch gibt es einige Fallen, auf die man achten sollte.
Wohnung oder Haus? Diese Frage lässt sich meist sehr einfach beantworten. Ob es jedoch eine neue oder eine gebraucht Immobilie werden soll, ist oftmals schon schwieriger zu entscheiden. Beides bringt Vor- und Nachteile mit sich. Daher sollte man diese Entscheidung erst gründlich überdenken und die Argumente sind vorsichtig abzuwägen.
Ob Neubau oder Bestandimmobilie besser ist, lässt sich nicht pauschal sagen. Der vielleicht größte Vorteil von Neubauten besteht darin, dass die Instandhaltungskosten in den ersten Jahren nach Erwerb in der Regel geringer sind als bei einer gebrauchten Immobilie.
Die Vorteile eines Neubaus
Bei neuen Immobilien hat man die Möglichkeit, individuelle Wohnwünsche anzubringen und auf die Gestaltung und Entstehung des neuen Zuhauses Einfluss zu nehmen.
Allerdings sollte man folgende Dinge beachten:
- Wer nicht genügend Zeit hat, kann den mangelfreien Bau nicht intensiv begleiten.
- Wer nicht oft mit komplexen und detaillierten Verträgen und Vertragsverhandlungen zu tun hat, kann schnell überfordert sein.
Die Vorteile einer gebrauchten Immobilie
Der grösste Vorteil beim Kauf einer gebrauchten Wohnung oder eines gebrauchten Hauses ist, dass das neue Heim bereits in vollem Umfang besichtigt werden kann. Wenn bei einem Neubau keine Visualisierungen oder virtuelle Rundgänge zur Verfügung stehen, vermitteln nur Pläne oder Vergleichsobjekte einen Eindruck vom neuen Zuhause.
Checkliste für den Kauf gebrauchter Immobilien
Wer eine gebrauchte Immobilie kaufen möchte, sollte die folgenden Punkte beachten:
- Passt die Immobile zu Ihnen? Berücksichtigen Sie dabei die Lage, die Grösse und natürlich auch die Finanzierung.
- Besichtigen Sie die Immobilie mehrmals, bevor Sie eine Entscheidung treffen. Nicht alle wichtigen Details lassen sich beim ersten Besuch erkennen.
- Prüfen Sie alle wichtigen Unterlagen: Grundbuchauszug, Baugenehmigung, Baupläne, Wertgutachten, Energieausweis, Grundrisse (bei Mehrfamilienhäusern), evtl. Nachweise über Mieteinkünfte, Teilungserklärung und Versammlungsprotokolle (bei Eigentumswohnungen), Nachweise über Modernisierungen und wertsteigernde Reparaturen.
- Informieren Sie sich über die Entwicklung der Immobilienpreise vor Ort. Besonders in den Städten gibt es zwischen einzelnen Stadtteilen Unterschiede.
- Verlieren Sie die Kosten nicht aus den Augen! Zu den Anschaffungs- und Finanzierungskosten kommen die regelmässig anfallenden Kosten wie die Grundsteuer oder Versicherungen. Einen grossen Anteil dabei sind die Energiekosten für Heizung und warmes Wasser. Erkundigen Sie sich deshalb nach den Verbrauchskosten der vergangenen Jahre.
- Kalkulieren Sie Instandhaltungskosten ein. Im Allgemeinen wird die rechnerische Lebenszeit eines Hauses mit 80 bis 100 Jahren angesetzt. Entscheidend ist jedoch die Qualität der Einzelbauteile des Hauses, die Pflege und Wartung der wichtigsten Sachen, der dauerhafte Schutz gegen Feuchtigkeit und die Instandhaltung in regelmässigen Zeiträumen.
- Planen Sie einen Umbau oder ist eine Sanierung notwendig? Dann prüfen Sie vorab, ob es diesbezüglich Beschränkungen (Denkmalschutz o. ä.) oder andere Anforderungen und Einschränkungen gibt.
- Verschaffen Sie sich einen ersten Eindruck von Ihren potentiellen neuen Nachbarn. Um sich dauerhaft wohl zu fühlen, ist es wichtig, dass man sich mit den Nachbarn gut versteht.
- Erkundigen Sie sich nach dem Grund des Verkaufs und wie lange das Objekt leer gestanden hat.
Fallen beim Immobilienkauf
Ein super Angebot kann sich bei genauerem Hinsehen als Mogelpackung erweisen. Seien Sie vorsichtig, wenn die Immobilie unter Denkmalschutz steht! Zwar kann das als Kapitalanlage sicherlich von Vorteil sein, allerding verpflichtet sich man beim Kauf zu kostspieligen Instandhaltungen. Auch auf einige Umbauten müssen Sie zu Gunsten des Denkmalschutzes verzichten.
Achten Sie sich beim Kauf des Weiteren darauf, dass es keine Renovierungsfallen hat, dass es keine rechtlichen Vorschriften gibt, welche einen grösseren Umbau verbieten oder dass die Infrastruktur gut ausgebaut ist.
Bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben, sollten Sie die Immobilie daher gründlich prüfen. Normalerweise gilt der Grundsatz „gekauft wie gesehen“. Daher ist es bei Gebrauchtimmobilien wichtig, dass Sie das Objekt genau besichtigen und Probleme, die zu einer Wertminderung führen könnten, schon frühzeitig erkennen. Auch wenn ein Haus einen gepflegten Eindruck macht, kann es gravierende Baumängel aufweisen, welche einem Laien oft verborgen bleiben. Wenn Sie ganz sicher gehen möchten, lassen Sie sich doch bei der Besichtigung von einem Experten wie z.B. einem Architekten oder einem zertifizierten Sachverständigen begleiten. Dieser sollte im Regelfall erkennen, ob in den nächsten Jahren wichtige Sanierungsarbeiten anfallen werden.
Als Laie richten Sie Ihre Aufmerksamkeit oftmals eher auf die Ausstattung und die Gestaltung von Böden und Wänden. Manchmal geht vergessen, dass weniger die schönen Fliesen im Bad oder die teure Einbauküche zählen, sondern die Posten, die bei einer Sanierung kostspielig werden. Das sind zum Beispiel das Dach, die Heizungsanlage, die Fenster oder die gesamten Leitungen. Wenn diese in einem guten Zustand sind und den aktuellen – vor allem energetischen – Anforderungen entsprechen, wirkt sich das positiv auf die Hausbewertung aus. Tauchen Fragen im Zusammenhang mit feuchten Stellen, muffigem Geruch oder auffälligen Rissen auf, sollten diese gründlich geklärt werden.
Ein Gutachten kann zur Absicherung sinnvoll sein
Möchten Sie sich als Käufer einer Gebrauchtimmobilie noch mehr absichern? Dann kann es sinnvoll sein, einen Gutachter zu beauftragen, damit er ein Wertgutachten für die avisierte Immobilie erstellt. Das kann insbesondere bei Immobilien Sinn machen, die älter als 30 Jahre sind. In den 1960er- und 70er-Jahren wurden beispielsweise vielfach Bausünden begangen, die auf den ersten Blick nicht erkennbar sind. Aus dem Gutachten wird deutlich, welche möglichen Mängel das Gebäude oder das Grundstück aufweist.
Damit können Sie mögliche Renovierungen, Sanierungen oder Modernisierungen leichter einkalkulieren. Ein Wertgutachten ist jedoch nicht kostenlos. In der Regel geht es um eine Investition im vierstelligen Bereich.
Immobilie mehrfach besichtigen
Nicht alle wichtigen Details der Umgebung lassen sich beim ersten Besichtigungstermin erkennen. Baulärm in einem Neubaugebiet kann an Werktagen und Wochenenden ganz unterschiedlich sein. Geruchsbelästigungen durch Industrie oder Landwirtschaft können von der Windrichtung abhängen, Starts und Landungen eines nahe gelegenen Flughafens von der Tageszeit. Planen Sie daher unbedingt mehrere Besuche vor der endgültigen Kaufentscheidung ein.
Wichtige Informationsquellen
Eine wichtige Informationsquelle beim Kauf einer gebrauchten Immobilie ist der Grundbuchauszug. Für jedes Grundstück gibt es im Grundbuch ein eigenes Blatt. Dabei sind die Einträge in drei Abteilungen unterteilt:
- Die erste Abteilung gibt Auskunft über den Eigentümer der Immobilie.
- Die zweite Abteilung informiert über Rechte und Belastungen, die mit dem Grundstück verbunden sind. Das können beispielsweise Wegerechte oder Nutzungsrechte sein.
- Die dritte Abteilung listet Grundpfandrechte auf. In der Praxis handelt es sich dabei zumeist um Hypotheken. Banken lassen die entsprechenden Rechte als Sicherheit für eine Finanzierung eintragen.
Auch die Bauakte bietet einem Immobilienkäufer interessante Informationen. In der Bauakte finden sich die Baugenehmigung, eine Baubeschreibung, die Historie und die Ausstattung eines Objekts. Sie enthält die genehmigten Bauzeichnungen, Schnitte und die Flächen- und Massen-Berechnungen.
